Introduction

Face au développement anarchique de nos agglomérations urbaines et rurales, le lotissement est devenu non seulement un moyen privilégié pour aménager nos espaces urbains et ruraux, mais également un moyen pour réglementer l'utilisation de la propriété foncière dans un cadre organisé. Ceci fait appel à des compétences et à une synergie.

De ce fait, le Géomètre-Expert est un conseiller privilégié des collectivités . locales ayant des compétences dans les domaines technique, juridique et économique.

C'est pour cette raison que ses services sont sol1icités dans les lotissements. En matière de conception les statistiques montrent que les Géomètres-Experts sont chargés d'une partie importante des études de lotissement malgré leur nombre insignifiant. Au total il existe 27 cabinets de Géomètres-Experts implantés sur le territoire du Bénin pour 77 communes.

A- En quoi consiste un lotissement ?

En prenant en compte les normes de l’art, le lotissement est une division foncière en vue de l'implantation de bâtiments; peu importe la destination des bâtiments (il peut donc s'agir d'édifices publics, de bâtiments d'habitation ou d'exploitation agricole.. .). Il n'y a pas lotissement si la division n'a pas pour but, proche ou lointain, la construction de bâtiments, peu importe le caractère volontaire ou non de la division. Le lotissement ou aménagement foncier appliqué dans une ville est une opération d'urbanisn1e et dans une can1pagne une opération de ruralisme. <br>

L'opération de lotissement est destinée à mettre à la disposition des constructeurs, à partir d'un terrain nu, des parcelles aménagées et viabilisées* (voirie, réseau d'eau potable, égout, électricité...). C'est dire donc que cet aménagement foncier se développe le plus souvent pour répondre à la demande de terrains à bâtir à .la périphérie des villes et dans les campagnes.

* les fonds prévus pour les opérations de viabilisation de montant 10.000F, contenus dans les frais de lotissement par parcelle sont souvent détournés par les Autorités qui ont la charge des opérations de lotissement.

Le lotissement présente comme avantage d'assurer une utilisation cohérente de l'espace disponible, moyennant un coût n'entraînant pas de gaspillage au détriment de la collectivité.

            Au Bénin, selon le Ministère de l'Environnement de l'Habitat et de l'Urbanisme, le lotissement apparaît bien plus souvent comme une opération de régularisation de l'occupation anarchique par les populations des périphéries urbaines, une opération de remembrement et de restructuration du foncier en milieu urbain et périurbain.

Le lotissement au Bénin comporte cinq (5) opérations techniques, à savoir:

1) Les opérations de levé de plan d'état des lieux par le Géomètre-Expert.

2) La conception du plan de voirie et d'équipements socio-communautaires sur un fond de plan d'état des lieux par l'Urbaniste.

3) L'implantation du plan de voirie et d'6quipements socio-communautaires sur le terrain par le Géomètre-Expert.

4) Les opérations d'implantation du plan parcellaire de recasement sur le terrain par le Géomètre-Expert.

5) et enfin les opérations de recasement et d'attribution de parcelles par le Géomètre-Expert et un représentant du Maire.

B- Conséquences juridiques d'un projet de lotissement sur l'environnement et nécessité de l'étude d'impact.

   L'étude d'impact a pour objet d'apprécier les conséquences d'un projet de lotissement sur l'environnement.

Dans un lotissement, l'étude d'impact constitue donc un instrument de planification du développement et de l'utilisation de l'espace. Elle prend en compte l'ensemble des

facteurs environnementaux tout en se concentrant sur les éléments vraiment significatifs. Elle considère les intérêts et tes attentes des populations concernées en vue d'éclairer les choix et les prises de décision.

En nous référant à ce qui se fait en France, par exemple, l'article 2 de la loi du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature stipule notamment, je cite:

«........... Les travaux et projets d'aménagement qui sont entrepris par une collectivité publique ou qui nécessitent une autorisation ou une décision d'approbation ainsi que les documents d'urbanisme doivent respecter les préoccupations d'environnement.

Les études préalables à la réalisation d'aménagements ou d'ouvrages qui, par l'importance de leurs dimensions ou leurs incidences sur le milieu naturel, peuvent porter atteinte à ce dernier, doivent comporter une étude d'impact permettant d'en apprécier les conséquences. » Fin de citation. La non exécution de l'étude d'impact environnementale peut remettre en cause la nature juridique d'un lotissement.

Le Géomètre-Expert pourra être désigné par l'Administration pour être le Commissaire Enquêteur, puisque l'étude d'impact est soumise à une audience publique. De par sa connaissance du terrain et des hommes, sa compétence diversifiée dans les don1aines technique, juridique et économique, il est à même de participer à ces études en apportant sa contribution à leur réussite ou en les pilotant lui -même.

C-Le mode de financement des opérations de lotissement au Bénin.                

Les opérations de lotissement au Bénin, sont financées par les cotisations des présumés propriétaires* de parcelles installés à l'intérieur du périmètre à lotir. Le montant de la cotisation ou de l'état de frais de lotissement par parcelle, est fixé de commun accord par le Géomètre-Expert lotisseur et le maître d'ouvrage ( le Maire de la commune concernée, par exemple), s'il s'agit d'un marché de gré à gré. Dans le cas contraire un appel d'offre est organisé par le maître d'ouvrage. Le Géomètre­-Expert soumissionnaire le mieux disant* est retenu.

Ce mode de financement est un facteur défavorable pour la réussite des opérations de lotissement dans le délai contractuel pour deux raisons:

1- l'approvisionnement cahoteux du compte bancaire ouvert pour recueillir les cotisations.

2- l'absence de transparence dans la gestion du compte bancaire, du fait que le géomètre lotisseur n'est pas cosignataire des opérations de retrait de fonds.

Observation: Une nouvelle approche de la définition des modalités de financement des opérations de lotissement est indispensable pour la réussite desdites opérations. En effet les investissements nécessités par les opérations de lotissement sont considérables. Cependant partant du principe que le financement de ces opérations peut être largement assuré par la création des richesses qu'elles créent elles-mêmes par l'accroissement dés valeurs foncières, les institutions financières de la place, en l'occurrence les banques de développement, peuvent financer les opérations de lotissement au Bénin sans aucune crainte.

D- L'Analyse des opérations de lotissement et les litiges:

Au Bénin les opérations de lotissement avant leur réalisation comporte déjà de sérieux problèmes du fait de la spéculation foncière qui existe dans les grands centres urbains. En effet loin de procéder à une opération de lotissement classique, certains présumés propriétaires fonciers, en vertu du droit coutumier qui leur est reconnu, procèdent à un morcellement de leurs domaines en parcelles de 500m2 environ avec des rues d'accès de 8 à 10 mètres de large, ce qui est particulièrement irrégulier et prépare une forme d'escroquerie. Ces parcelles sont vendues à des acquéreurs. L'acte de vente fait souvent l'objet d'une convention écrite sous seing privé. Cet acte de par son caractère privé en principe n'est pas opposable au tiers en cas d'une contestation éventuelle de droit de propriété. Parmi ces acquéreurs on observe deux tendances:

- d'un côté ceux qui décident de construire sur leur parcelle un logement pour y habiter aussitôt,

- d'un autre côté ceux qui, au contraire, préfèrent attendre un lotissement officiel de leur zone. Cette attente peut durer parfois plus de dix (10) ans avant que les Autorités administratives décident de lotir ladite zone. A cette attente il faut ajouter les caprices des membres du comité de lotissement qui prolongent davantage la durée prévue pour réaliser les opérations de lotissement.

Au cours des opérations de lotissement qui ont lieu des années plus tard, on rencontre des opportunistes qui forment des groupements du nom de comité de lotissement et prétendent défendre les intérêts des présumés propriétaires de parcelle, alors que dans les faits, ce sont ceux-là qui sont à la base de tous les problèmes fonciers créés pour opposer les anciens propriétaires coutumiers aux acquéreurs de parcelle qui jusque là ont laissé leur parcelle nue. Les problèmes fonciers créés sont de deux (2) sortes:

                         a)- La remise en cause des conventions de vente contractées il y a plusieurs années. Les anciens propriétaires coutumiers décident unilatéralement d'actualiser lesdites conventions; les anciens prix de vente sont parfois multipliés par cinq (5) ou même plus.

                        b)- Les anciens propriétaires coutumiers avec la complicité des membres du comité de lotissement prennent d'assaut toutes les rues qui existaient, les transforment en parcelles qu'ils vendent aussitôt.

D'où la naissance d'un litige entre les anciens acquéreurs qui ont déjà construit sur leur terrain et les anciens propriétaires coutumiers. Parmi les anciens acquéreurs qui ont construit sur leur parcelle où ils logent avec leur famille, certains cèdent aux chantages de leur vendeur et au cours d'un compron1is ils payent un complément à l'ancien prix de vente. <br>

Ceux qui refusent de céder à ces chantages portent leur litige au niveau des tribunaux. Par ailleurs, la fermeture des voies transformées en parcelles et vendues fait l'objet d'une négociation spéciale entre les anciens propriétaires coutumiers et les membres du comité de lotissement qui plaident leur cause. Les membres du comité de lotissement à leur tour négocient auprès des techniciens du Géomètre-Expert chargé de l'exécution des opérations de levé d'état des lieux. Ils demandent à ces derniers de prendre en compte les rues fermées, transformées en parcelles et vendues aussitôt en leur donnant les noms des nouveaux acquéreurs. Le Géomètre-Expert chargé de lotissement une fois au courant de ces manigances s'oppose à la demande des membres du comité de lotissement. Il se crée ainsi un désaccord entre le Géomètre-Expert et les membres du comité de lotissement. En effet, la fermeture de ces voies entraîne une augmentation démesurée du coefficient de réduction au détriment des intérêts de la population. En présence de ce dilemme le Géomètre­-Expert ne doit céder à aucune négociation malsaine s'il tient à respecter son honorabilité et l'éthique professionnelle.

C'est le lieu de rappeler en quoi consistent les opérations de levé de plan d'état des lieux.

             Les opérations de levé de plan d'état des lieux consistent à exécuter le levé topographique de chaque parcelle située à l'intérieur du périmètre à lotir. Un système de polygonations orienté à partir des points géodésiques du Bénin ou à défaut orienté à l'aide d'une boussole permet de rattacher toutes les parcelles à un même système de coordonnées rectangulaires pour obtenir le plan de levé d'état des

lieux de la zone à lotir.

      Pour réaliser cette opération il est demandé à chaque présumé propriétaire de parcelle de matérialiser les sommets de chacune de leur parcelle par des piquets en bois ou par des bornes en béton. A l'intérieur de chaque parcelle, chaque présumé propriétaire implante une plaque qui porte son nom, ses prénoms et son adresse.

La réussite d'une opération de levé de plan d'état des lieux est liée au respect des règles de l'art, de l'éthique professionnelle et à la détermination du Géomètre-Expert chargé du lotissement de pratiquer la rigueur dans la plus grande transparence. Car c'est bien au niveau des opérations de levé de plan d'état des lieux que toutes les magouilles naissent au détriment de la majorité des présumés propriétaires.

La plupart des contentieux trouvent leur origine dans une manipulation frauduleuse créée par les membres du comité de lotissement qui se réclament toujours défenseurs des intérêts des présumés propriétaires de parcelles, alors que ce, sont ceux-là mêmes qui prennent les opérations de lotissement pour fonds de commerce qu'ils exploitent parfois avec la bénédiction des Autorités locales, en l'occurrence le Maire de la commune concernée. Plus les opérations de lotissement durent plus les membres du comité de lotissement trouvent leur compte au détriment des intérêts des populations en créant des faux frais au vu et au su des autorités locales qui ne réagissent pas parce qu'elles sont complices.

Aussi naissent les conflits de limites qui trouvent leurs sources dans les cas suivants:

-chevauchement de grands domaines,

-disparition sur des parcelles des plaques d'identification de nom, prénoms et d'adresse au passage du technicien du Géomètre-Expert chargé des opérations de levé d'état des lieux,

-déplacement de limite de parcelles par son vendeur en l'absence de l'acquéreur, -pressions de certains membres du comité de lotissement sur les techniciens du Géomètre-Expert pendant l'exécution des levés des parcelles à l'état des lieux pour les entraîner à faire du faux (introduction frauduleuse de noms des personnes n'ayant aucune parcelle dans la zone à lotir).

Lors de l'exposition du plan d'état des lieux dans un lieu public, un cahier de doléances est déposé au lieu de l'exposition pour recueillir les contestations et les litiges éventuels. <br>

            A ce niveau les doléances peuvent être tronquées avant d'être transmises au Géomètre-Expert. C'est pourquoi le représentant du Géomètre-Expert pendant l'exposition doit être éveillé, vigilant et de bonne moralité.

Pour prendre en compte les doléances pertinentes en vue d'une correction éventuelle, le Géomètre-Expert peut subir des pressions tendant à lui faire accepter de faux présumés propriétaires de parcelle. Il lui revient donc de continuer à résister aux tentations. Malheureusen1ent dans la plupart des cas certains Géomètres-Experts cèdent à ces tentations de peur qu'on ne leur arrache le reste des opérations du lotissement pour les confier à d'autres. Il n'est pas inutile de noter ici que les comités de lotissement sont les instruments que les Autorités locales, en l'occurrence le Maire, manipulent pour créer des problèmes aux Géomètres- Experts intègres. L'Ordre des Géomètres-Experts ne doit pas cautionner cet état de chose qui consiste à arracher le marché de lotissement aux Géomètres-Experts intègres pour le confier à d'autres Géomètres-Experts ou aux techniciens géomètres de l'IGN-Bénin moins intègres qui acceptent ces opérations frauduleuses. L'Ordre des Géomètres-­Experts doit non seulement dénoncer et condamner cette bassesse mais et surtout doit contraindre les Géomètres-Experts et les Autorités de l'I.G.N-Béninà ne pas accepter ce cadeau malsain. Ceci étant, le Géomètre-Expert intègre chargé dudit lotissement sera rassuré et aura le courage de pratiquer l'équité et l'éthique professionnelle en garantissant ainsi la réussite des opérations de lotissement dans la plus grande transparence.

            Quant à la conception du plan de voirie et d'équipements sociocommunautaires sur fond de plan d'état des lieux, il est vivement recommandable que cette opération soit confiée plutôt à un urbaniste qu'à un simple architecte. Car l'urbaniste ou l'architecte urbaniste maîtrise parfaitement les règles de l'art urbanistique, au sens de la définition des conditions d'utilisation de l'espace et du sol et la pratique conséquente du droit de l'urbanisme. La ville est un ouvrage complexe qui demande plus de soins et d'attention qu'un bâtiment conçu par un architecte. La confection d'un plan d'urbanisme fait appel naturellement aux méthodes et aux procédures juridiques. Le droit appliqué à l'urbanisme est la description normée de ce qui doit être, de ce vers quoi on veut aller. Notons que pour dégager des espaces devant permettre la mise en place d'une voirie et d'équipements sociocommunautaires dans la zone concernée par le lotissement, il est prévu un abattement à appliquer à la superficie de chaque parcelle levée à l'état des lieux dans le souci d'équité. C'est cet abattement qu'on appelle coefficient de réduction. En effet le coefficient de réduction ne se décrète pas, il se calcule comme ci-dessous:

- le rapport de la somme des superficies de la voirie et des équipements sociocommunautaires projetés d'une part, et d'autre part de la somme des superficies des parcelles levées à l'état des lieux plus celle des rues existantes à l'état des lieux.

Si S S = la somme  des superficies occupées par la voirie et les équipements sociocommunautaires,

et S S = la somme des superficies des parcelles levées à l'état des lieux plus celle des rues existantes à l'état des lieux. La formule générale adoptée pour le calcul du coefficient de réduction est:

C = S S x 100  = C%

           S S

C'est ce coefficient qui, appliqué à chaque superficie parcellaire levée à l’état des lieux, donne la superficie à attribuer pendant les opérations de recasement à chaque présumé propriétaire de parcelle.

Des problèmes de superficie constructible ou habitable se posent pour les présumés propriétaires de parcelle dont l'apport en superficie à l'état des lieux est très petit; ceci peut donner lieu aussi à des magouilles dans les calculs et l'établissement des documents de recasement si le Géomètre-Expert chargé des opérations de lotissement n'est pas vigilant à tous les niveaux.

Dans un même lotissement on peut avoir plusieurs coefficients de réduction par zone; car on doit prendre en compte par zone la densité d'occupation du sol au regard de la densité des voies déjà existantes.

             Il va sans dire que les zones marécageuses et les zones impropres à une construction ne doivent pas être prises en con1pte dans une opération de lotissement. Malheureusement ce n'est pas souvent le cas au Bénin.

E- Favoriser l'identification des villes concernées par les opérations de lotissement.

Nos Géomètres-Experts, nos Urbanistes et nos Paysagistes doivent faire usage de leurs talents, de leur savoir-faire en évitant de concevoir des plans de lotissement vides de sens, monotones et marqués par la banalité sans aucune référence. Sur la plupart des plans de lotissement conçus par nos Urbanistes il n'existe souvent pas de repère pour aller d'un quartier à l'autre.

En principe les opérations de lotissement (ou d'urbanisme) doivent parvenir à valoriser le site concerné par lesdites opérations. Le site loti doit permettre une découverte, une perception inhabituelle ou particulière de celui-ci. Il doit offrir à l'usager (la population) des images agréables, positives, qu'il prend plaisir à regarder à chacun de ses déplacements. La végétation est un ingrédient indispensable pour atteindre cet objectif. L'embellissement des entrées de ville est primordial. Les éléments visuels positifs que sont les verdures, les monuments, les fleurs, les beaux bâtiments donnent un bon équilibre entre le végétal et les colonnes de béton. Les opérations de lotissement doivent améliorer l'image de marque de nos villes. C'est-à­-dire que des spécificités doivent marquer chacune de nos villes qui n'a pas son pareil et qui font la renommée de ladite ville. L'environnement de nos villes agit sur le comportement de ses habitants.

F- Les implications juridiques par rapport au droit de propriété et aux Zones impropres à l'Habitation.

         Est-ce que le droit de propriété est entièrement garanti après les opérations de lotissement?

Pour répondre à cette question, le Bénin étant une ancienne colonie française, nous allons nous référer à l'article 544 du Code civil français (édition antérieure à 1960) qui fait de la propriété un droit particulièrement fort, je cite:

«La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » fin de citation.

De cette définition, on tire les trois prérogatives du droit de propriété: l'usus, le fructus et l'abusus.

L'usus est la liberté de se servir de son immeuble (la parcelle), en l'utilisant ou en le confiant à d'autres; le fructus est le droit de retirer de son immeuble les fruits qu'il rapporte, par exemple les loyers; l'abusus est le droit de disposer de l'immeuble (la parcelle), en le donnant, en le léguant, en le démembrant ou en le vendant.

Le lotissement qui est une opération d'urbanisme doit respecter le droit d'urbanisme qui limite deux des prérogatives du droit de propriété aussi bien en France qu'au Bénin:

L’usus ne permet pas au propriétaire de faire sur son terrain tout ce qu'il souhaite. Malgré le Code civil, dont l'article 552 alinéas 2 dispose, en France, par exemple: «le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos », les propriétaires sont soumis à une réglementation administrative, celle de l'urbanisme (et également à celle de la construction) : construire une maison, installer un  supermarché, démolir une vieille bâtisse nécessitent une autorisation administrative.

Au Bénin, l'autorisation d'urbanisme est régie par le décret n° 89-112 du 24 mars 1989, portant réglementation de la délivrance du permis de construire en République Populaire du Bénin, titre 1^er  chapitre 1^er, en son article 2 dit, je cite: « le permis de construire est l'acte par lequel une autorité publique constate à priori que des projets de construction peuvent être autorisés au regard des différentes dispositions législatives ou réglementaires aux quelles ces constructions peuvent être assujetties. Il est délivré en fonction de normes techniques et non en considération de la personne qui en devient titulaire.

            Article 3 - Le permis de construire sanctionne les règles d'urbanisme, de construction, de sécurité et d'hygiène. » fin de citation.

            . L’abusus ne permet pas au propriétaire de disposer totalement de son immeuble. Il peut en être exproprié, mais surtout il peut voir, dans certains cas, l'administration acquérir son immeuble alors qu'il voulait le vendre à une autre personne: le Code de l'urbanisme a prévu l'existence d'un droit de préemption (voir l'article 420 du code général des impôts du Bénin qui régit ce droit).

Les zones impropres à l'habitation.          

L'Arrêté N°0002/MEHU/DC/DEA du 7 février 1992, définit les zones impropres à l 'habitation dans les articles suivants:

* Article 1^er . Sur tout le territoire de la république du Bénin, les zones définies à l'article 2 ci-dessous sont déclarées impropres à l'habitation.

* Article 2. Sont considérées comme zones impropres à l'habitation, sans limitation:

- les mines et les carrières ;

- les terrains inondables, marécageux ou mouvants;

- les lits des cours d'eaux;

- les berges des cours d'eau, des lacs permanents ou saisonniers, sauf dispositions administratives contraires, sur une distance de 100 m à partir de la limite des plus hautes eaux;

- les portions du littoral situées à moins de 100 m de la ligne des marrées hautes;

- les zones inondables;               

- les zones sujettes à des pollutions nocives au bon déroulement de la vie humaine.

* Article 3. Les zones impropres à l'habitation sont exclues de tout aménagement spatial, urbain ou rural, impliquant l'installation permanente des populations notamment les lotissements.

* Article 4. Les personnes installées indûment dans d es zones impropres à l'habitation sont déclarées occupants illégaux* (voir page 14).

Leur déplacement, le cas échéant, par les autorités administratives compétentes, ne saurait être assujetti à un quelconque dédommagement.

D'une façon générale les opérations de lotissement après le recasement ne donnent pas droit à une reconnaissance de droit de propriété. Les propriétaires de parcelle après l'opération de recasement sont considérés comme des présumés propriétaires. Cependant, les parcelles et les domaines qui, bien avant les opérations de levé d'état des lieux, avaient fait l'objet d'une in1matriculation foncière conservent leur valeur juridique et sont opposables au tiers. La forme géométrique de ces parcelles et de ces domaines peut changer, mais ils conservent leur superficie d'origine et leur localisation d'origine. Il s'agit là d'une jurisprudence pratiquée dans les opérations de lotissement au Bénin.

Quoi qu'il en soit, lorsque les opérations de lotissement sont effectuées dans la plus grande transparence et dans le respect de l'équité et de l'éthique professionnelle, à l'issue des opérations de recasement, les présumés propriétaires de parcelle jouissent d'une présomption de reconnaissance de droit de propriété par leurs riverains, ce qui donne déjà droit à une sécurité fol1cière. Il est loisible à chaque présumé propriétaire après le recasement, de lancer la procédure d'immatriculation foncière au niveau de la Direction des Domaines, de l'Enregistrement et du Timbre en vue de l'obtention d'un titre foncier.

L'opacité observée dans les opérations de lotissement au Bénin il y a bientôt deux décennies font que ces opérations ne sont pratiquement jan1ais clôturées. La responsabilité des échecs connus dans les opérations de lotissements revient au Géomètre-Expert chargé desdites opérations, aux membres du comité de lotissement et notamment aux Autorités municipales de la commune concernée.

            Cependant si le financement des opérations de lotissement est bien assuré du début desdites opérations jusqu'à leur fin, le Géomètre-Expert intègre peut garantir la réussite des opérations de lotissement dans un délai raisonnable sans aucune fraude. Il pourra à tout moment s'opposer à toutes pressions négatives d'où qu'elles viennent. Il faut aussi que l'ordre des Géomètres-Experts du: Bénin veille non seulement à ,l'observance du respect de l'éthique professionnelle et de la déontologie mais aussi dénonce les Géomètres-Experts de mœurs légères. Ainsi l'aboutissement des opérations de lotissement permettra l'épanouissement des citadins dans un cadre de vie qui crée la convivialité, des rencontres sympathiques et une ambiance sociale d'entraide entre les habitants d'un même quartier grâce à l'existence des jardins publics et des lieux de loisirs judicieusement pris en compte dans les opérations de lotissement.

                                                                               Conclusion

Le souci d'urbaniser les différentes régions de notre pays à partir des opérations de lotissement, en vue d'offrir un cadre de vie adéquat aux populations est une bonne chose si ces opérations correctement financées, se conduisent dans la transparence, dans un délai raisonnable et permettent entre autres de recenser les différentes contestations foncières qui doivent être portées devant les tribunaux. Par ailleurs un bon lotissement conduit dans une parfaite transparence fait disparaître automatiquement les fraudes qui sont monnaies courantes dans les opérations de lotissement au Bénin et par voie de conséquence il rétablit la sécurité foncière. La réussite d'une opération de lotissement dépend donc de la compétence et de l'intégrité du Géomètre-Expert chargé du lotissement d'une part, et d'autre part du . patriotisme et du degré de moralité des Autorités municipales concernées. Il est vivement recommandable la suppression pure et simple des comités de lotissement qui abusent dangereusement de la naïveté des populations concernées en créant des faux frais et surtout des conflits qui font durer les opérations de lotissement. La

responsabilité exclusive du géomètre lotisseur permettra alors de résoudre la problématique de l'exécution des décisions de justice et garantir la sécurité juridique des terres de tenure coutumière.

Tout compte fait les implications juridiques me paraissent aussi importantes que les implications environnementales dans les opérations de lotissement en République du Bénin. C'est pourquoi on doit inviter les Géomètres-Experts et les Urbanistes à pratiquer non seulement la transparence dans les opérations de lotissement pour faire abolir les contestations foncières au niveau des tribunaux, mais aussi à créer dans chaque quartier loti un environnement confortable comportant des espaces verts, des lieux de loisirs, des places publiques et des avenues bordées d'arbres. Ainsi, désormais prendront fin les lotissements sauvages qui se pratiquent actuellement au Bénin en dépit des règles élémentaires d'urbanisme et notamment contre l’épanouissement de l’Homme.